BĐS bĩ cực: hết cửa tìm vốn?
(VEF.VN) - Ngoại trừ những cánh cửa đã bị khóa kín, đa số doanh nghiệp BĐS hiện nay cũng không dễ dàng để có thể tìm thấy con đường sau những cánh cửa khép hờ. Nhiều ý kiến cảm thông cho rằng, công cuộc tìm vốn của khối doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS rất cần được nhìn nhận một cách thiện cảm hơn.
Nhiều cửa nhưng khó vào
Rất khó trông chờ nguồn vốn ngắn hạn từ các ngân hàng có thể được rót cho các doanh nghiệp BĐS trong năm nay vì mục tiêu nâng cao tính thanh khoản của các ngân hàng thương mại là ưu tiên hàng đầu và xuyên suốt của Chính phủ. Hơn nữa, với tỷ lệ lãi suất tiền vay 18-19%, dòng vốn truyền thống từ ngân hàng cũng không phải là kênh phù hợp đối với BĐS lúc này.
Trong bối cảnh đó, việc trông vào nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng là một lời giải nhưng không hoàn toàn phổ biến. Bởi theo các nhìn nhận, đừng mơ nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam để cứu, bơm tiền. Họ cũng phải tìm cách thức và lợi nhuận sao cho được nhiều nhất từ thị trường, mà điều này là không thống nhất với nhà đầu tư trong nước về mục tiêu.
Đó là chưa kể thực tế đáng lo ngại là nguồn FDI đăng ký vào Việt Nam và BĐS đã giảm mạnh kể từ 3 năm gần đây. Nếu như năm 2008 FDI đăng ký vào BĐS đạt mốc đỉnh khoảng 23 tỷ đôla, năm 2009 còn khoảng 21 tỷ đôla thì năm 2010, con số này còn khoảng 6,8 tỷ và 2011 chỉ còn khoảng nửa tỷ đôla.
Huy động vốn từ khách hàng - cánh cửa tưởng chừng trong tầm tay nhưng doanh nghiệp cũng chưa có cách nào mở được vì rào cản tâm lý quá nặng. Từ khi thị trường xuống dốc không phanh, phương thức góp vốn, mua bán nhà trên giấy cũng gần như "chết yểu" bởi người mua ở thực thiếu tin tưởng vào cam kết, chất lượng sản phẩm bàn giao, giới đầu tư chưa nhìn thấy con sóng nào về giá. Tất cả rơi vào chờ đợi ngậm ngùi.
Trông vào bàn tay của cơ quan quản lý, hy vọng chi phí huy động vốn của doanh nghiệp sẽ giảm đối với phân khúc nhà ở, doanh nghiệp vẫn phải chờ "dài cổ". Một loạt đề án, đề xuất liên quan đến các quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở, các công cụ tài chính hóa BĐS đã được nói ra nói vào ngót nghét 1-2 năm nay song vẫn chưa đi vào khởi động, chưa nói tới để các quỹ này vận hành trơn tru thì còn nhiều chuyện phải bàn và cũng mất tới vài năm nữa.
Tìm vốn ở đâu không chỉ là câu hỏi đau đầu của doanh nghiệp mà ở góc độ vĩ mô, các chuyên gia cũng hết sức nỗ lực nghĩ hộ mà chưa ra. Từ hơn một năm trở lại đây, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - TS. Đặng Hùng Võ đã nhiều lần nói về nguồn vốn đắc lực có được thông qua thế chấp tài sản BĐS Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài.
Tuy nhiên cửa thì có nhưng không sao mở được bởi các rào cản pháp lý hiện hành như Luật Đất đai với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chưa cho phép giải quyết vấn đề mấu chốt trong trường hợp người thế chấp tài sản không trả được nợ tại các ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó từ góc độ ngân hàng, vấn đề chuyển tiền ra nước ngoài sau khi xử lý nợ, phát mại tài sản cũng là không thể vì vi phạm Nghị định quản lý ngoại hối.
DN phải tự mở đường
Nguồn vốn nội lực của doanh nghiệp hay trông chờ vào nguồn kiều hối mỗi năm khoảng 8 - 9 tỷ USD, trong đó khoảng một nửa trong số này vào BĐS, tức là khoảng 4-5 tỷ đôla cũng không thấm tháp la bao.
Theo nhìn nhận của các nhà nghiên cứu, bài toán vốn cho BĐS đang và sẽ luôn là vấn đề "loanh quanh" không bao giờ tìm được lời giải khi kinh tế bất ổn, tiền tệ thắt chặt, mà hệ quả là hoạt động của hệ thống tài chính nói chung và BĐS nói riêng trầm lắng, không có thanh khoản.
Trong hoàn cảnh này, thay vì đặt câu hỏi "tìm vốn ở đâu", doanh nghiệp phải đặt câu hỏi "làm sao phải bán được sản phẩm", phải xử lý chính bản thân mình để tồn tại bằng lựa chọn cách làm thế nào bán được tài sản, mà không ai có thể làm thay được.
TS. Nguyễn Thị Mùi - thành viên Hội đồng tư vấn tiền tệ quốc gia phân tích, vốn ít nhưng nếu đặt trọng tâm vấn đề tăng vòng quay của vốn thì sẽ thành vốn nhiều, còn không, doanh nghiệp BDS đã khó khăn lại càng khó khăn hơn. Song song với đó là sử dụng đồng vốn hữu hiệu bằng cách cấu trúc lại dòng tiền của mình. Điều này thực sự có ý nghĩa trong thực tiễn.
TS. Mùi chia sẻ, nhiều doanh nghiệp BĐS lên tiếng giờ là đáy rồi, vậy như thế nào là đáy? Làm sao tìm được tiếng nói chung giữa người bán và người tiêu dùng trong vấn đề giá cả? - "Tôi cho rằng, trong các biện pháp đầu tiên chính từ bản thân mỗi doanh nghiệp phải tìm mọi cách kích cầu, không làm được sẽ không giải quyết được tính sôi động của thị trường" - bà nói.
Cuối cùng nhưng lại đặc biệt quan trong, doanh nghiệp phải nỗ lực tạo niềm tin đối với khách hàng. Một khi không tạo được niềm tin, thương hiệu thì rất khó có thể sử dụng được các công cụ tài chính. Chỉ đơn cử, cơ sở vật chất cụ thể, khách hàng còn không quan tâm thì những giải pháp tài chính như tín thác, chứng khoán hóa BĐS nói riêng cũng sẽ trở thành vô tác dụng.
Khi doanh nghiệp nào cũng chủ động và quyết liệt giải quyết được các vấn đề của mình, các giải pháp hỗ trợ, định hướng của các bên liên quan sẽ đến và sẽ phát huy được hiệu quả thực sự. Còn một khi vẫn trong tư thế thụ động chờ trông được ứng cứu thì chỉ là sự hòa hoãn kéo dài cơn bĩ cực. Cơ hội chỉ mở ra đối với những ai xứng đáng chứ không có cánh cửa nào mở ra cho tất cả, nhất là trong thời buổi chuyển đổi, thanh lọc mạnh mẽ.
Thành Dũng